עצות והמלצות לרוכשי דירה.
רכישת דירה היא אירוע כלכלי משמעותי הדורש בדיקות והתנהלות מסודרת טרם ביצוע הרכישה ובעקבותיה. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע במהלך התהליך על מנת למנוע עוגמת נפש והפסד כספי שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.
- בדיקת זכויות בדירה
בדירה הרשומה בלשכת המקרקעין יש לבדוק בנסח הטאבו (נסח רישום מקרקעין) מי בעל הזכויות בדירה, האם רשומים משכונים, עיקולים, הערות אזהרה, צווים, משכנתא.
בדירה הרשומה במינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק מי בעל הזכויות והאם רשומות הערות בדבר משכונים, עיקולים, צווים, משכנתא.
- בדיקת הדירה, הבניין והסביבה
מומלץ לבקר בדירה בשעות שונות ביום ובימים שונים על מנת להתרשם מהסביבה, מהרעש ומהנוף. כמו כן מומלץ לבדוק קירבה לבתי ספר וגני ילדים ואיכותם, קירבה למרכזים מסחריים, למרכזים קהילתיים ומגרשי ספורט, שרותי קהילה וכד'.
יש לבדוק את שטח הדירה בפועל אל מול הרישום בלשכת המקרקעין (נסח טאבו) או מינהל מקרקעי ישראל וחיובי הארנונה.
- בדיקה ע"י מומחה
מומלץ לבדוק את הנכס באמצעות שמאי מקרקעין או חברת בדק בית. כמו כן, יש לבדוק את תקינות המערכות הכלליות בבית כולל חלונות, תריסים, ברזים, חשמל, מיזוג אוויר וכד'.
- בדיקה בוועדה לתכנון ובניה וברשות המקומית
יש לבצע בדיקה תכנונית על מנת לוודא שלדירה יש היתר בניה למצבה הנוכחי. כמו כן מומלץ לבדוק האם יש אחוזי בניה לא מנוצלים.
יש לבדוק מהו ייעוד הבניה בסביבת הדירה ומה התוכניות העתידיות על מנת לוודא שבעתיד לא יוקמו סביבה מבנים או מתקנים שיורידו את ערכה.
יש לבדוק ברשות המקומית ולוודא שאין חובות ארנונה ושאין חיובים קיימים על תשתיות כגון סלילת כבישים, מדרכות, ביוב וכד'.
- ליווי משפטי
מומלץ להיעזר ביועץ משפטי המתמחה בתחום הנדל"ן ולהיעזר בו בשלב המשא ומתן החוזי והן בביצוע חלק מהבדיקות ובהעברת הזכויות בתום הרכישה.
- מיסים והיטלים
יש לוודא שהמוכר משלם את כל המיסים וההיטלים לפני או במהלך תהליך הרכישה, כולל מס שבח, היטל השבחה, אגרות, היטלי פיתוח, דמי היוון נוספים (במינהל מקרקעי ישראל). מומלץ גם לערוך חישוב של מס הרכישה על מנת להימנע מהפתעות.
- משכנתא
יש לדאוג לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא בגודל המתאים לפני חתימת החוזה. יש לבצע סקר בין בנקים או להיעזר בחברות המתמחות בייעוץ משכנתא על מנת לבחור את המסלול הטוב ביותר ולקבל את התנאים הטובים ביותר.
- החוזה
כאמור, חוזה רכישת דירה הינו חוזה מורכב ומומלץ בחום להיעזר ביועץ משפטי בעריכתו ובדיקתו. בנוסף, קראו גם אתם בעיון רב וודאו שכל התנאים המסחריים שסוכמו עם המוכר אכן רשומים במדויק בחוזה. וודאו שכל הנספחים מצורפים לחוזה.
- מסירת חזקה
בסמוך לקבלת המפתח והחזקה בדירה יש לוודא שאין חובות על הדירה ולבצע העברה מסודרת של חשבונות החשמל, מים, ארנונה, גז כבלים וטלפון. יש לוודא שוב שכל המערכות העיקריות בדירה עובדות ותקינות. יש לוודא שהמוכר העביר את כל המסמכים הדרושים לעורך דין המטפל בעיסקה, אחרת יש להשאיר חלק מהתמורה בנאמנות עד לקבלת אישורים אלה, כמפורט בהסכם.
- רישום הזכויות בדירה
לאחר מסירת החזקה וקבלת כל האישורים יתבצע רישום העברת הזכויות בדירה על שמכם. יש לוודא עם העו"ד המייצג אתכם שאכן הזכויות הועברו בפועל על שמכם.
